El mercado de la vivienda de lujo en España ha sufrido una lógica desaceleración durante, principalmente, las primeras semanas del confinamiento. Pero con el inicio de la desescalada las inmobiliarias aseguran que la actividad comienza a recuperarse moderadamente. Eso sí, señalan que han seguido cerrando operaciones de compraventa y de alquiler de pisos de lujo. La vivienda prime se ha convertido, más si cabe, en un activo seguro.

Con el final de la desescalada (la mayoría de las CCAA están en fase 3), las inmobiliarias de lujo aseguran que ya se vislumbra una ligera recuperación y que la actividad se normalizará una vez se permitan los traslados entre provincias y vuelva el turismo internacional.  

El interés por la vivienda de lujo en España se mantiene inalterado tanto por nacionales como por internacionales. Alexander Vaughan, socio fundador de Lucas Fox, señala que “siempre habrá compradores de otros países que quieran cumplir su sueño de vivir en España o invertir bien y que siempre habrá residentes en España que necesiten una vivienda más grande, más pequeña o simplemente invertir en el activo más seguro". En este sentido, Alberto Pozo, de Aproperties, subraya que el inversor de hoy en día apuesta por una rentabilidad media y segura en bienes inmobiliarios que representen una oportunidad.  

El coronavirus ha traído cambios en el sector del lujo. Los clientes buscan casas más amplias con zonas exteriores y verdes, alejadas de zonas densamente pobladas, en entornos más naturales y con precios más competitivos, tal y como aseguran desde Lucas Fox. En esta misma línea se mantiene la inmobiliaria Aproperties, que añade que el teletrabajo provocará que el comprador valore muchos aspectos como la zona, los m2 y que la vivienda tenga salida exterior, así como que sea confortable para pasar largas estancias en ella.

Luis Valdés, responsable de residencial en Colliers España, señala que han visto también un mayor interés por los proyectos que contienen instalaciones biosaludables con un “óptimo tratamiento de la calidad del aire y el agua y con materiales naturales fáciles de higienizar”. Desde su área han logrado cerrar transacciones durante el estado de alarma por un importe superior a los 38 millones de euros.  

Constanza Maya, directora de operaciones y expansión de Engel&Völkers, asegura que otro cambio que ha traído el covid-19 es una ralentización del proceso de compra. “La incertidumbre hace que la gente quede a la espera de la estabilización de precios para saber a qué precio vender o comprar”. Pese a esta ralentización, Maya señala que sí han logrado cerrar operaciones, principalmente alquileres y compraventas con el contrato de arras ya firmado, con lo que sólo quedaba formalizarlas ante notario.

“Desde la apertura de las tiendas hemos apreciado un buen comportamiento de los principales indicadores de venta, con cierres de operaciones en algunas ciudades gracias a la tecnología empleada en Engel & Völkers”, sostiene Maya.

Desde Aproperties afirman que también han cerrado operaciones, pero que el volumen de transacciones ha sido un 30% menor que el mismo periodo del año anterior. “De todas formas esperamos que junio y julio sean buenos meses. El segmento del alquiler ha recuperado ya en un 80% la actividad comercial anterior a la situación actual”, añade.  

Jesús Gil Marín, consejero delegado de Gilmar, también asegura que donde más movimiento ha habido es en la parte del alquiler. “Esta opción te da esa ‘movilidad’ que permite buscar de forma más 'ágil’ una vivienda con más privacidad, más parcela o más seguridad. Aunque el mercado del lujo va por otro lado, el alquiler de una vivienda de este tipo para tomarse un merecido descanso es una opción que también existe”, sostiene.

Gil Marín comenta que durante el confinamiento han cerrado la venta de una finca muy peculiar. “El propietario, que estaba en Nueva York, le dio poderes al director del departamento de Fincas Rústicas de Gilmar para que firmara la venta en su nombre. Para que esto suceda, el propietario debe tener una confianza absoluta en la empresa en general, y en el profesional que le atiende en particular. Eso solo se consigue habiendo demostrado ya en innumerables ocasiones la excelencia en el servicio personalizado”, añade.  

Cuál es el perfil del cliente de vivienda de lujo y qué zonas demanda

Las inmobiliarias coinciden en apuntar que se mantiene una demanda estable de público nacional y que se ha reducido porcentualmente la demanda de público internacional, aunque, subrayan que la demanda foránea volverá a subir una vez se haya estabilizado la coyuntura socio-sanitaria actual y de la desescalada en los países de origen y la apertura de fronteras.

Jeremy Lauwers, socio director de BARNES Marbella, asegura que la mayor parte de la demanda se concentra en propiedades que van de los 500.000 euros a los 3 millones de euros situadas en Madrid, Marbella-Costa del Sol, Barcelona o la Costa Brava.

“El comprador de vivienda de lujo lo que demanda principalmente es la ubicación. En el caso de Madrid las principales zonas son: El Barrio de Salamanca, especialmente el área comprendida entre las calles Serrano, Velázquez, Juan Bravo y el Retiro; Jerónimos, Almagro y Justicia. Adicionalmente valoran el diseño y las calidades de las viviendas, las vistas, la capacidad de personalización y el trato durante el proceso de compra”, comenta Luis Valdés, responsable de residencial en Colliers España.

Sin embargo, Lucas Fox, Aproperties o Barnes International Realty hacen hincapié en que ha aumentado el número de clientes que demandan viviendas con más luz, más m2, con terraza o jardín y a las afueras de las ciudades. De hecho, Alexander Vaughan apunta que han detectado un interés renovado por vivir fuera de los núcleos urbanos y más cercanos a la naturaleza. “Han ganado mucho peso las regiones del interior que ofrecen activos de carácter rural, las comunidades costeras como Sitges, el Maresme o la Costa Brava mantienen elevados niveles de interés. También las regiones periféricas de las grandes ciudades, como Pozuelo a las afueras de Madrid, o Los Monasterios, a las afueras de Valencia”, indica Vaughan.   

Las principales dudas de compradores y vendedores

Desde Engel&Völkers aseguran que la bajada del PIB y el aumento del desempleo crean incertidumbre sobre los precios y hacen que se alarguen los plazos de venta. La concesión de crédito y el acceso a la financiación unido a la posibilidad de libre circulación entre países serán clave. “También tendremos que ver si la tendencia de desplazamiento hacia las afueras y ciudades pequeñas se mantendrá o no en futuro. Puesto que la actual crisis viene motivada por factores sanitarios no tiene que ver con la anterior crisis inmobiliaria, por lo que esperamos una rápida recuperación en la mayoría de los mercados en los que estamos presentes”, añaden.

En opinión de Jesús Gil, la consulta más recurrente ha sido sobre el precio, “si conviene esperar o no, si es buen momento para vender o comprar…”. “Todo el que vende algo tiene que estar dispuesto a escuchar ofertas, siempre que no sean propuestas absurdas, pero creo que tanto compradores como vendedores de vivienda de lujo no tienen una mentalidad cortoplacista. Saben que este producto tendrá valor a largo plazo”, sentencia.

En este punto, Luis Valdés, de Colliers, apunta que hay un perfil de comprador que está esperando una caída en los precios de obra nueva, “una caída que creemos que no se va a producir porque la oferta sigue siendo muy contenida”.  

Por último, Alexander Vaughan, afirma que muchas personas se preguntan si los efectos en el mercado serán similares a los de la crisis de 2008. “La situación actual es debida a factores exógenos al sector inmobiliario, por lo que es muy improbable que nos encontremos en niveles de contracción como los de la anterior recesión. La velocidad de recuperación dependerá en gran medida de cómo se desescalará el confinamiento, el regreso del turismo internacional y las acciones conjuntas de los bancos centrales. Pero es evidente que el sistema bancario global se encuentra ahora más saneado que en 2008 y el endeudamiento de los hogares españoles es considerablemente menor. Históricamente, el consumo privado y el sector inmobiliario se han recuperado con relativa velocidad tras pandemias y desastres naturales”, señala el experto.

“Sin duda, será un año difícil para el mercado inmobiliario español, pero todo indica que la demanda regresará en búsqueda de activos con precios corregidos e hipotecas con intereses muy bajos”, sentencia Vaughan.

Y desde Barnes, Jeremy Lauwers señala que los clientes quieren conocer cuáles son los precios actuales tras la peor parte de la crisis. “Estamos en continua comunicación con nuestros clientes para que sepan que ahora es el momento de adecuar el precio más que nunca a su valor de mercado, pero sin tener que caer en bajadas de precios excesivas salvo en aquellos casos de necesidad de liquidez. Estamos ante una buena oportunidad de acabar con la sobretasación generalizada de viviendas”, subraya Lauwers.